Wstęp:
Rentowność najmu jest podstawową miarą efektywności inwestycji w nieruchomości. Opisuje ona stosunek dochodu z najmu do ceny zakupu nieruchomości.
Obliczanie rentowności:
1. Przychody:
- Czynsz podstawowy (netto) – bazowa stawka czynszu, waloryzowana co roku o inflację.
- Czynsz dodatkowy – zmienna część czynszu związana z kosztami najemcy (np. czynsz do wspólnoty).
- Podatek VAT (jeśli dotyczy) – nieruchomości komercyjne są najczęściej wynajmowane z VAT-em, który należy odliczyć od przychodów.
- Media – koszty mediów mogą być uwzględnione w czynszu lub pokrywane przez najemcę.
2. Koszty:
- Czynsz do wspólnoty (lub koszty utrzymania dla dużych obiektów).
- Podatek od nieruchomości.
- Użytkowanie wieczyste.
- Inne koszty (np. remonty, zarządzanie).
3. Dochód operacyjny (NOI):
- Obliczamy sumę wszystkich przychodów netto i odejmujemy od niej wszystkie koszty.
4. Cena sprzedaży:
- Cena sprzedaży nieruchomości, uwzględniając ewentualny podatek VAT (jeśli dotyczy).
5. Rentowność:
- Rentowność (stopa kapitalizacji, roczna stopa zwrotu, IRR) obliczana jest według wzoru:
Rentowność = Dochód operacyjny / Cena sprzedaży
Przykład:
Nieruchomość kupiona za 750 000 zł generuje 3 500 zł miesięcznie (42 000 zł rocznie). Jej rentowność wynosi 5,6% (42 000 / 750 000 = 5,6%).
Ważne uwagi:
- Rentowność jest miarą teoretyczną i nie gwarantuje rzeczywistych zysków.
- Należy uwzględnić wszystkie koszty związane z posiadaniem nieruchomości, aby prawidłowo obliczyć rentowność.
- Rentowność może być różna dla różnych nieruchomości i zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, stan techniczny, rynek najmu itp.
Podsumowanie:
Rentowność najmu jest ważnym wskaźnikiem dla inwestorów nieruchomości. Należy ją obliczać dokładnie, uwzględniając wszystkie koszty i przychody.
Wpływ stóp procentowych na rentowność nieruchomościStopy procentowe mają istotny wpływ na rentowność nieruchomości komercyjnych. Zależność ta jest dwukierunkowa:
- Spadek stóp procentowych może:
- Obniżyć koszt kredytu, co zwiększa rentowność nieruchomości.
- Zwiększyć popyt na nieruchomości, co może podnieść ich ceny i tym samym zmniejszyć rentowność.
- Wzrost stóp procentowych może:
- Podwyższyć koszt kredytu, co zmniejsza rentowność nieruchomości.
- Zmniejszyć popyt na nieruchomości, co może obniżyć ich ceny i tym samym zwiększyć rentowność.
