WAULT, czyli Weighted Average Unexpired Lease Term, to średni ważony pozostały okres najmu w nieruchomości komercyjnej lub portfelu nieruchomości, liczony najczęściej z uwzględnieniem udziału każdego najemcy w przychodzie czynszowym. W praktyce WAULT pokazuje, ile lat zakontraktowanego przychodu z najmu pozostaje inwestorowi po zakupie nieruchomości.
Dla inwestora kupującego park handlowy, lokal wynajęty sieci handlowej albo obiekt z kilkoma najemcami WAULT jest jednym z najważniejszych wskaźników ryzyka. Wysoki WAULT oznacza zwykle większą przewidywalność przychodów, a niski WAULT sygnalizuje, że część umów najmu wkrótce wygaśnie i może pojawić się ryzyko pustostanu lub renegocjacji czynszu.
WAULT to skrót od Weighted Average Unexpired Lease Term, czyli średni ważony niewąszły okres najmu. „Średnij” oznacza, że patrzymy na wszystkie umowy najmu w nieruchomości, a „ważony” oznacza, że najemcy płacący wyższy czynsz mają większy wpływ na wynik niż najemcy płacący niższy czynsz.
To odmiłenia WAULT od prostej średniej arytmetycznej. Jeśli największy najemca odpowiada za 70% czynszu, jego umowa będzie miała dużo większy wpływ na wynik niż mały lokal usługowy odpowiadający za 5% czynszu. Właśnie dlatego WAULT jest praktycznym wskaźnikm stabilności przychodu, a nie tylko technicznym parametrem w tabeli najemców.
W branży można spotkać też podobne skróty: WALT, WALE i WAULT. W wielu materiałach są używane zamiennie, choć dokładne znaczenie może zależeć od rynku, standardu raportowania i tego, czy liczymy okres do wygaśnięcia umowy, czy do pierwszej możliwej daty wypowiedzenia, czyli break option.
Jest to zdecydowanie najpopularniejsza i najważniejsza metoda z perspektywy finansowej i inwestycyjnej. W tej metodzie czas pozostały do końca umowy każdego najemcy jest ważony wartością czynszu, jaki ten najemca płaci (najczęściej w ujęciu rocznym). Dzięki temu duże, kosztowne umowy mają większy wpływ na wskaźnik niż umowy małe.
Słownie ten wzór wygląda tak:
WAULT= Suma (Czynsz najemcy × Lata do końca jego umowy): Suma czynszów wszystkich najemców:
Działanie sprowadza się do trzech prostych kroków:
Przy obliczaniu WAULT musisz również zdecydować, jak potraktować tzw. opcje wcześniejszego rozwiązania umowy (break options):
Wyobraź sobie budynek z trzema najemcami: A płaci 100 000 PLN rocznie (5 lat), B płaci 50 000 PLN (2 lata), C płaci 250 000 PLN (7 lat). WAULT = (100000×5 + 50000×2 + 250000×7) / 400000 = 2350000 / 400000 = 5,875 lat.
WAULT jest ważny, ponieważ pomaga ocenić trwałość przychodu z nieruchomości komercyjnej. Nieruchomość z długimi umowami najmu i silnymi najemcami daje inwestorowi większą przewidywalność przepływów pieniężnych niż obiekt, w którym większość umów wygaśnie za kilkanaście miesięcy.
Dwie nieruchomości mogą mieć taki sam yield (Cap Rate), ale zupełnie inny profil ryzyka. Lokal z yield 7% i WAULT 9 lat jest innym aktywem niż lokal z yield 7% i WAULT 2 lata. WAULT wpływa również na negocjacje ceny – krótki WAULT to argument do dyskonta ceny dla kupującego.
Krótki WAULT oznacza, że znaczna część przychodu pochodzi z umów, które niedlugo wygaśną. Przy krótkim WAULT inwestor powinien sprawdzić m.in.: czy najemcy chcą przedłużyć umowy, czy obecny czynsz jest rynkowy, jak długo może potrwać pustostan oraz jakie nakłady będą potrzebne do pozyskania nowego najemcy.
Krótki WAULT może być szansą, gdy obecne umowy są zawarte na czynszach poniżej rynku. Inwestor może poprawić wynik przez profesjonalną rekomercjalizację lub renegocjację stawek – zwłaszcza jeśli lokalizacja jest dobra i popyt najemców w okolicy jest silny. Można wówczas podnieść NOI, a tym samym wartość całej nieruchomości.
Przed zakupem nieruchomości komercyjnej warto poprosić o rent roll, kopie umów najmu, aneksy, harmonogram indeksacji, informacje o zaległościach i break options. Polecamy także skorzystać z naszej checklisty inwestora, która krok po kroku prowadzi przez pełny audyt parku handlowego.
Warto policzyć kilka wariantów: optymistyczny (wszyscy najemcy przedłużają), bazowy (część wymaga renegocjacji) i ostrożny (główny najemca nie przedłuża, pojawia się pustostan). Sam WAULT jest bardzo przydatnym wskaźnikiem, ale nie zastąpi pełnego due diligence.
WAULT to jeden z kluczowych wskaźników przy analizie nieruchomości komercyjnej. Pokazuje średni ważony pozostały okres najmu według udziału najemców w rocznym czynszu.
Przy zakupie lokalu z najemcą sieciowym, parku handlowego albo innej nieruchomości dochodowej WAULT należy analizować razem z NOI, cap rate, jakością najemców, lokalizacją i warunkami przedłużenia umów. Potrzebujesz kompleksowej wyceny nieruchomości? Sprawdź nasz praktyczny przewodnik po wskaznkach inwestycyjnych.
Podejmuj dobre, a nie szybkie decyzje w zakresie inwestycji w nieruchomości.
Wejdź z nami w świat dochodowych nieruchomości komercyjnych.