Nieruchomość komercyjna na sprzedaż Chełmno – Bricomarché anchor | 7,5% yield | 10 lat WAULT

Dochodowa nieruchomość handlowa Chełmno – Bricomarché DIY + Apteka | 100% wynajmu na 10 lat

Oferujemy dochodową nieruchomość komercyjną w Chełmnie (woj. kujawsko-pomorskie) – w pełni skomercjalizowany obiekt handlowy z anchor tenant Bricomarché (Grupa Muszkieterów). Gwarancję bezpieczeństwa inwestycji stanowią nowe, 10-letnie umowy najmu z najemcami sieciowymi z sektorów odpornych na recesję i e-commerce.

📋 Parametry inwestycyjne – Kluczowe dane

ParametrWartośćLokalizacjaChełmno, woj. kujawsko-pomorskieAnchor tenantBricomarché (Grupa Muszkieterów)Pozostali najemcyApteka (sieć), InPost (Paczkomat)Powierzchnia GLA[podaj m²]Typ umów najmuDługoterminowe (10 lat) – Bricomarché, AptekaWAULT10 lat (świeżo podpisane umowy)Wskaźnik wynajmu100% (fully let)Cena sprzedaży9 300 000 PLN nettoYield (Cap Rate)7,5%NOI~697 500 PLN/rok (9,3M × 7,5%)Stan technicznyFunkcjonujący obiekt handlowyParkingParking naziemny dla klientów

🏆 Dlaczego ta nieruchomość to wyjątkowa okazja inwestycyjna?

✅ 1. Bricomarché – Anchor tenant z 10-letnią gwarancją cash flow

Bricomarché (Grupa Muszkieterów) – Potęga DIY w Polsce:

🔨 Kim jest Bricomarché?

• Marka należąca do Grupy Muszkieterów (Les Mousquetaires) – francuskiego giganta retail
• W Polsce od 2002 roku – ponad 20 lat doświadczenia na polskim rynku
• 130+ sklepów w całej Polsce (2025)
• Model biznesowy: marketplace DIY – artykuły budowlane, ogrodnicze, narzędzia, wyposażenie domu

💰 Stabilność finansowa Grupy Muszkieterów:

• Obroty Grupy: ~40 mld EUR rocznie (Europa)
• Portfolio marek: Intermarché, Bricomarché, Netto, Roady
• Jedna z 10 największych grup retail w Europie
• Credit rating: Investment grade (silny backing finansowy)

📊 Dlaczego Bricomarché to anchor Tier 1? ✅ Recession-proof sector – DIY (zrób-to-sam) rośnie w kryzysach (ludzie remontują sami zamiast wynajmować fachowców)
✅ E-commerce resistant – materiały budowlane wymagają "touch & feel" + duże gabaryty (nieefektywne w wysyłce)
✅ Strong local presence – Bricomarché dominuje w mniejszych miastach i regionach (brak konkurencji Leroy Merlin/Castorama)
✅ Loyal customer base – profesjonaliści (rzemieślnicy, budowlańcy) + DIY enthusiasts

10-letnia umowa najmu = 100% pewności cash flow przez całą dekadę!

✅ 2. Synergiczny tenant mix – Convenience + Necessity Retail

Strategiczny dobór najemców napędzający footfall:

🏪 Bricomarché (DIY anchor)

• Destination store – klienci przyjeżdżają celowo (zakupy planowane)
• Średni czas wizyty: 30-60 minut (browsing narzędzi, materiałów)
• Basket size: 100-500 PLN (wysokowartościowe zakupy)
• Frequencja: 1-2 razy w miesiącu (projekty remontowe, sezonowe zakupy ogrodnicze)

💊 Apteka (sieć apteczna)

• Necessity retail – leki to produkty pierwszej potrzeby (zakupy niezależne od koniunktury)
• Recession-proof – ludzie zawsze kupują leki, niezależnie od sytuacji ekonomicznej
• E-commerce resistant – 85% sprzedaży farmaceutycznej offline (recepty, porady farmaceuty, natychmiastowość)
• Frequencja: 2-4 razy w miesiącu (leki przewlekłe, OTC, suplementy)
• 10-letnia umowa = stabilność jak z Bricomarché

📦 InPost Paczkomat

• Footfall generator – dodatkowy, codzienny ruch klientów odbierających paczki
• Cross-shopping effect – klient przyszedł po paczkę → przy okazji wchodzi do Bricomarché lub Apteki
• Zero risk tenant – InPost płaci czynsz za lokalizację Paczkomatu
• Frequencja: dziesiątki/setki odbiorców dziennie

Efekt synergii: → Różne typy klientów w różnych godzinach = równomierny ruch przez cały dzień
→ InPost "dociąga" klientów, którzy robią zakupy impulsowe
→ Bricomarché + Apteka = defensive tenant mix odporny na wahania gospodarcze

✅ 3. Chełmno – Strategiczna lokalizacja z szerokim catchment area

Dlaczego Chełmno to dobra lokalizacja dla nieruchomości komercyjnej?

🗺️ Parametry demograficzne:

• Chełmno: ~18 000 mieszkańców (stolica powiatu chełmińskiego)
• Powiat chełmiński: ~53 000 mieszkańców
• Catchment area (strefa zasięgu 15-20 min drive): ~80-100 tys. potencjalnych klientów

📍 Strategiczne położenie:

• 25 km od Torunia (200 tys. mieszkańców) – dostępność dla większego rynku
• 50 km od Bydgoszczy (340 tys. mieszkańców)
• Droga krajowa DK1 (Gdańsk-Cieszyn) w pobliżu – duży ruch tranzytowy
• Chełmno = "miasteczko satelickie" dla Torunia (ruch wahadłowy pracowników)

🏘️ Charakter rynku:

• Chełmno + gminy okoliczne = segment mieszkańców domów jednorodzinnych (główna grupa DIY)
• Brak hipermarketów budowlanych premium (Leroy Merlin, Castorama) w Chełmnie → Bricomarché dominuje w regionie
• Stabilna baza klientów lokalnych + rzemieślnicy/budowlańcy z całego powiatu

Dlaczego to ważne? → Brak konkurencji bezpośredniej w segmencie DIY
→ Szeroki catchment area = stabilny popyt
→ Dominacja Bricomarché w regionie = przewidywalny footfall

✅ 4. Nieruchomość bezobsługowa – Passive income od dnia 1

Gotowy produkt inwestycyjny:

🎯 Zero vacancy risk:

• 100% wynajmu – wszystkie powierzchnie zajęte
• Świeżo podpisane umowy (10 lat) – brak renegocjacji przez dekadę
• WAULT 10 lat – najdłuższy możliwy horyzont stabilności

💰 Przewidywalny cash flow:

• NOI: ~697 500 PLN/rok (na podstawie yieldu 7,5%)
• Miesięczny dochód: ~58 125 PLN/miesiąc
• Indeksacja CPI – czynsz rośnie automatycznie z inflacją

🔧 Brak zarządzania operacyjnego:

• Property management można zlecić firmie zewnętrznej (koszt: 3-5% NOI)
• Najemcy sieciowi = zero problemów z płatnościami
• Obiekt funkcjonujący = brak potrzeby dodatkowych nakładów CAPEX

Inwestycja typu "kup i zapomnij": → Kupujesz → Umowy już działają → Pieniądze wpływają na konto → Nic nie robisz przez 10 lat

📊 Analiza finansowa – Numbers that matter

Struktura przychodów (szacunkowa na podstawie yieldu 7,5%):

Najemca% NOICzynsz roczny (szacunek)Bricomarché~75-80%~522 000 - 558 000 PLNApteka~15-20%~105 000 - 140 000 PLNInPost~2-5%~14 000 - 35 000 PLNTOTAL NOI100%~697 500 PLN/rok

Wskaźniki inwestycyjne:

💵 Cena zakupu: 9 300 000 PLN netto
📈 Yield (Cap Rate): 7,5% – atrakcyjny na tle polskiego rynku CRE 2026
📊 NOI: ~697 500 PLN/rok
⏳ WAULT: 10 lat (2026-2036)
🔄 Indeksacja: CPI (ochrona przed inflacją)

Porównanie yields – Dlaczego 7,5% to świetna oferta?

Typ aktywuPrime Yield 2026Office Warsaw CBD5,75-6,5%Logistics prime6,0-7,5%Retail convenience (duże miasta)6,5-7,5%Retail regional (Chełmno) z Bricomarché7,5% ⭐

Dlaczego yield wyższy niż w dużych miastach? → Lokalizacja regionalna = wyższy yield (compensation za mniejszą płynność)
→ Ale ryzyko niskie dzięki anchor tenant Tier 1 (Bricomarché) + 10-letnie umowy
→ Best risk-adjusted return – połączenie bezpieczeństwa i yield

💼 Dlaczego DIY + Farmacja to najbezpieczniejsze sektory retail?

🔨 Sektor DIY (Bricomarché) – Recession-proof business

Dlaczego DIY rośnie w kryzysach?

1. Efekt substytucji: W recesji ludzie remontują samodzielnie zamiast wynajmować fachowców (drożej)
2. Inwestycje w nieruchomości: Właściciele domów/mieszkań nieustannie modernizują (efektywność energetyczna, comfort)
3. Trend "nesting": Ludzie spędzają więcej czasu w domach → inwestują w ich poprawę
4. DIY jako hobby: Rosnąca popularność YouTube/TikTok tutoriali → więcej osób podejmuje się projektów DIY

Dane rynkowe DIY Polska:

• Wartość rynku DIY: ~30 mld PLN (2025)
• Wzrost roczny: +3-5% CAGR (2020-2025)
• Udział e-commerce: <15% (materiały budowlane to "touch & feel" products)

💊 Sektor farmaceutyczny (Apteka) – Ultimate defensive asset

Dlaczego apteki to "święty Graal" defensive retail?

1. Necessity goods: Leki = produkty pierwszej potrzeby (demand niezależny od gospodarki)
2. Aging population: Polska starzeje się → rosnący popyt na leki przewlekłe
3. Recepty: 70% sprzedaży aptek = leki na receptę (zakupy przymusowe, nie impulsowe)
4. Konsultacja farmaceuty: Wartość dodana, której e-commerce nie zastąpi

Odporne na: ❌ Recesję (ludzie zawsze kupują leki)
❌ E-commerce (regulacje prawne + potrzeba natychmiastowa)
❌ Konkurencję online (farmaceuci = zaufani doradcy)

🎯 Profil idealnego inwestora

Ta nieruchomość jest odpowiednia dla:

✅ Funduszy inwestycyjnych (core strategy – długoterminowy, stabilny cash flow)
✅ Family offices (wealth preservation, passive income, inflation hedge)
✅ HNWI (High Net Worth Individuals lokujący kapitał w bezpieczne aktywa)
✅ Firm (nadwyżki kapitałowe w realne aktywa zamiast obligacji/akcji)
✅ Ubezpieczycieli/Funduszy emerytalnych (defensive assets z przewidywalnym cash flow)

Nie dla: ❌ Inwestorów spekulacyjnych (to long-term hold asset)
❌ Szukających quick flip (horyzont 7-10+ lat)
❌ Wymagających aktywnego zarządzania (to passive income play)

💳 Finansowanie i struktura transakcji

Dostępność kredytowania bankowego:

📊 Parametry finansowania:

• LTV dostępny: 50-60% dla aktywów regional z anchor Tier 1
• Kapitał własny wymagany: 3,7-4,7 mln PLN (40-50% + koszty transakcyjne)
• Koszt finansowania: WIBOR + 250-350 pb (2026) = ~9-11% all-in
• DSCR: >1,5x (NOI/obsługa długu) – bezpiecznie spełniony przy yieldu 7,5%

Przykład finansowania:

• Cena: 9,3M PLN
• LTV 60%: kredyt 5,58M PLN
• Equity: 3,72M PLN + koszty (~200k) = ~3,9-4M PLN własnego kapitału
• Koszt długu: 5,58M × 10% = 558k PLN/rok
• NOI: 697,5k PLN
• Cash flow po obsłudze długu: 139,5k PLN/rok = cash-on-cash ~3,6% + spłata kapitału kredytu

Alternatywnie: zakup bez kredytu (all cash)

• Cash-on-cash return: 7,5% (yield)
• Brak ryzyka lewarowania
• Pełna kontrola bez obciążeń bankowych

🚀 Potencjał wzrostu wartości – Exit strategy

Scenariusze wyjścia z inwestycji (5-10 lat):

Scenariusz 1: Stabilny hold (7-10 lat)

• Dochód: 7,5% yield przez 10 lat = ~7M PLN skumulowanego NOI
• Exit po 10 latach: sprzedaż po yieldu 6,5-7% (kompresja cap rate) = 10-10,7M PLN
• Total return: ~14-15% IRR (cash flow + aprecjacja)

Scenariusz 2: Mid-term exit (5 lat)

• Dochód: 5 lat × 697,5k = ~3,5M PLN NOI
• Wartość wzrasta dzięki:
  • Kompresji yieldu (regionalny retail stabilizuje się)
  • Inflacji (czynsz indeksowany rośnie → wyższa wycena)
• Exit yield 7%: ~10M PLN → gain +700k
• IRR: ~9-11% (z uwzględnieniem cash flow)

Czynniki wzrostu wartości: ✅ WAULT wciąż długi (5 lat pozostałych przy exit)
✅ Track record płatności Bricomarché (10 lat historii)
✅ Yield compression trend w regional retail (flight to safety)
✅ Inflacja = wyższe czynsze = wyższa wycena przy tym samym yieldzie

⚠️ Ryzyka i ich mitygacja – Transparentność

RyzykoPrawdopodobieństwoMitygacjaRotacja Bricomarché po 10 latachŚrednieWAULT 10 lat = dekada pewności; Bricomarché rzadko wycofuje się z dobrych lokalizacjiKonkurencja (Leroy Merlin, Castorama)NiskieChełmno za małe dla hypermarketów DIY; Bricomarché dominuje w regionieSpadek popytu lokalnegoNiskieCatchment area stabilny (80-100k osób); segment domów jednorodzinnych rośnieWzrost e-commerce w DIYBardzo niskieMateriały budowlane = touch & feel; gabaryt i waga utrudniają wysyłkęCredit risk (default Bricomarché)Bardzo niskieGrupa Muszkieterów = 40 mld EUR obrotu; investment grade backingRecesja gospodarczaNiskieDIY + Farmacja = recession-proof sectors

📞 Następne kroki – Jak kupić tę nieruchomość?

Skontaktuj się z Petram House i otrzymaj:

📄 Investment Memorandum (IM) zawierający:

• Pełne dane finansowe (P&L, NOI breakdown, yield analysis)
• Kopie umów najmu (lease abstracts) – Bricomarché, Apteka, InPost
• Dokumentację techniczną (plany architektoniczne, audyty budynku)
• Analizę catchment area (demografia, konkurencja, traffic data)
• Projekcję cash flow na 10 lat
• Due diligence checklist

📊 Financial Model (Excel):

• Scenariusze finansowania (LTV 50%/60%)
• IRR calculations (5-year, 10-year hold)
• Sensitivity analysis (yield compression, rent indexation)

📧 Kontakt – Petram House

Jesteś zainteresowany tą inwestycją?

📩 Email: m.pabijanek@petramhouse.pl
📱 Telefon: 881 460 820
🌐 Strona: www.petramhouse.pl

❓ FAQ – Najczęściej zadawane pytania

1. Czy mogę zwiększyć yield poprzez renegocjację umów? Umowy są świeżo podpisane na 10 lat, więc renegocjacja nie jest możliwa w krótkim terminie. Yield 7,5% jest rynkowy i konkurencyjny.

2. Co się stanie po wygaśnięciu umów za 10 lat? Bricomarché i Apteka to długoterminowi najemcy – prawdopodobieństwo przedłużenia umów jest wysokie. Alternatywnie: rekomercjalizacja lub sprzedaż z aprecjacją kapitału.

3. Jakie są koszty utrzymania nieruchomości? Property management: 3-5% NOI (~21-35k PLN/rok), ubezpieczenie, podatek od nieruchomości. Większość opex przerzucana na najemców (service charges).

4. Czy Bricomarché może wypowiedzieć umowę wcześniej? Standardowo umowy mają break option po 5 latach z 6-12 miesięcznym wypowiedzeniem. Sprawdzamy szczegóły w umowie.

5. Jak długo trwa proces zakupu? Due diligence: 4-6 tygodni, finalizacja transakcji (SPA): 2-4 tygodnie. Total: ~2-3 miesiące od LOI do zamknięcia.

🏆 Podsumowanie – Dlaczego warto kupić TĘ nieruchomość?

✅ Anchor Tier 1 – Bricomarché (Grupa Muszkieterów) z 10-letnią umową
✅ Yield 7,5% – atrakcyjny na tle rynku CRE 2026
✅ Defensive sectors – DIY + Farmacja = recession-proof
✅ WAULT 10 lat – dekada przewidywalnego cash flow
✅ Zero vacancy – 100% wynajmu od dnia przejęcia
✅ Passive income – bezobsługowa inwestycja
✅ Inflacja hedge – indeksacja CPI automatyczna
✅ Exit potential – aprecjacja kapitału + yield compression

To nie jest "kolejna nieruchomość" – to solidny, zdywersyfikowany asset z anchor tenant światowej klasy i gwarancją 10-letniej stabilności cashflow.

Nie czekaj – skontaktuj się z Petram House już dziś i zabezpiecz swój kapitał w najbezpieczniejszym segmencie polskiego CRE! 🚀

#Bricomarché #NieruchomośćKomercyjna #Chełmno #InwestycjeCRE #DIYRetail #PassiveIncome #7,5Yield #AnchorTenant #DefensiveAsset #PetramHouse #RealEstatePoland #GrupaMuszkieterów

‍

‍