Inwestowanie w lokale użytkowe wynajęte przez znane, ogólnopolskie marki to obecnie jeden z najchętniej wybieranych sposobów na lokowanie i pomnażanie kapitału. Kuszą nas przede wszystkim stabilne stopy zwrotu, długoletnie umowy oraz renoma dużego gracza na rynku. Jednak rozpoznawalne logo zawieszone dumnie nad wejściem to nie wszystko. Jako świadomy inwestor musisz dokładnie wiedzieć, jak ocenić wiarygodność najemcy sieciowego przed zakupem nieruchomości, aby uniknąć przykrych i bardzo kosztownych niespodzianek. Niewłaściwa weryfikacja podmiotu może bowiem szybko zamienić z pozoru bezpieczną lokatę w pasmo problemów finansowych i prawnych. Prześwietlenie takiego partnera biznesowego wymaga zajrzenia znacznie głębiej niż tylko do broszury reklamowej.
Pierwszym krokiem, który należy bezwzględnie wykonać, jest dokładne sprawdzenie, z kim tak naprawdę wiążemy się umową najmu. Bardzo często jako inwestorzy ulegamy złudzeniu, że naszym jedynym partnerem staje się potężna korporacja z ogromnym zapleczem finansowym. W praktyce wygląda to tak: ogromna część znanych marek spożywczych, drogeryjnych czy odzieżowych rozwija się w opartym na zewnętrznych podmiotach modelu franczyzowym.
Oznacza to, że stroną podpisującą dokumenty nie jest spółka-matka z wielomilionowym kapitałem zakładowym, ale lokalny przedsiębiorca prowadzący samodzielną działalność gospodarczą. W takiej sytuacji Twoje ryzyko inwestycyjne rośnie, a zdolność do płacenia czynszu zależy wyłącznie od płynności finansowej tego konkretnego franczyzobiorcy. Należy wtedy szczegółowo zweryfikować jego doświadczenie w branży, kondycję finansową oraz to, czy umowa z centralą przewiduje jakiekolwiek formy poręczenia korporacyjnego za jego zobowiązania. Jeśli natomiast dokument parafuje bezpośrednio główny operator sieciowy, poziom bezpieczeństwa inwestycji jest nieporównywalnie wyższy, a ewentualna windykacja należności o wiele prostsza.
Kolejnym, absolutnie krytycznym etapem jest wnikliwy audyt samej umowy najmu, która często funkcjonuje już od kilku lat. Warto pamiętać…, że wieloletni kontrakt z głośną i lubianą marką brzmi doskonale wyłącznie do momentu, w którym nie wczytamy się uważnie w paragrafy dotyczące możliwości jej przedwczesnego rozwiązania.
Analizując udostępnioną dokumentację, zwróć baczną uwagę na tak zwane klauzule „break options”. Są to konkretne zapisy, które pozwalają sieciówce na bezkarne opuszczenie Twojego lokalu przed terminem, na przykład w przypadku niesatysfakcjonujących obrotów danej placówki. Sprawdź również restrykcyjnie zasady waloryzacji czynszu. Brak precyzyjnych mechanizmów waloryzacyjnych (zazwyczaj opartych o wskaźniki GUS lub HICP) sprawia, że realna wartość generowanych przez Ciebie zysków będzie z roku na rok sukcesywnie topnieć. Dla pełnego bezpieczeństwa zweryfikuj także podział kosztów eksploatacyjnych. Najbardziej pożądanym i stabilnym modelem dla nowego właściciela są umowy typu „triple net” (NNN), gdzie to najemca bezpośrednio pokrywa znakomitą większość kosztów utrzymania technicznego budynku, podatków od nieruchomości oraz ubezpieczeń.
Musisz mieć świadomość, że nawet najpotężniejsza na rynku sieć handlowa bez skrupułów zamyka swoje nierentowne punkty. Dlatego chłodna ocena potencjału samej lokalizacji z perspektywy prowadzonego w niej biznesu to zadanie, którego pod żadnym pozorem nie można pominąć. Jeśli interesujący Cię lokal użytkowy funkcjonuje z danym najemcą już od pewnego czasu, koniecznie poproś obecnego właściciela o wykaz historycznych obrotów (jeśli dokumenty przewidują raportowanie takich danych) lub chociaż o księgowe potwierdzenie terminowości w regulowaniu opłat czynszowych z ostatnich dwunastu czy dwudziestu czterech miesięcy.
Dokładnie przeanalizuj również najbliższe otoczenie rynkowe. Sprawdź plany zagospodarowania przestrzennego i upewnij się, że tuż obok nie planuje się budowy nowoczesnego parku handlowego, który mógłby drastycznie odciągnąć ruch klientów. Stabilnie rosnące obroty danej placówki handlowej to dla Ciebie najtwardszy, matematyczny dowód na to, że operator sieciowy nie zrezygnuje z tej lokalizacji po zakończeniu podstawowego okresu trwania umowy.
Proces zakupu gotowego produktu inwestycyjnego w segmencie komercyjnym wymaga przede wszystkim chłodnej głowy, zerwania z emocjami i wysoce analitycznego podejścia. Ostateczna odpowiedź na to, jak ocenić wiarygodność najemcy sieciowego przed zakupem nieruchomości, zawsze opiera się na trzech nienaruszalnych filarach: rzetelnej weryfikacji faktycznej strony podpisującej kontrakt, dogłębnej analizie skomplikowanych klauzul najmu oraz ocenie biznesowej rentowności samego punktu na mapie. Duży, świetnie oświetlony szyld to ogromny atut marketingowy, jednak to detale zapisane trudnym językiem prawniczym decydują o realnym bezpieczeństwie Twojego portfela. Jeżeli brakuje Ci czasu lub specjalistycznej wiedzy, by bezbłędnie prześwietlić obszerną dokumentację i zweryfikować potencjał danej przestrzeni, zapraszamy do bezpośredniego kontaktu. Eksperci z Petram House od lat oferują w pełni kompleksowe wsparcie doradcze, pomagając inwestorom podejmować pewne, bezpieczne i maksymalnie zyskowne decyzje na rynku nieruchomości komercyjnych. Zabezpiecz swój kapitał pod okiem profesjonalistów.
Podejmuj dobre, a nie szybkie decyzje w zakresie inwestycji w nieruchomości.
Wejdź z nami w świat dochodowych nieruchomości komercyjnych.